“Βουλιάζουν” οι τιμές στα ακίνητα. Με συμφέρει να επενδύσω;

«Όποιος επένδυσε στη γη, ποτέ δεν έχασε». Αυτό το κλασικό σλόγκαν των αναλυτών, μεσιτών, κατασκευαστών μπορεί να ξεθώριασε για όσους αγόρασαν κάποιο ακίνητο ή οικόπεδο τα τελευταία πέντε χρόνια, αλλά σταδιακά γίνεται ξανά επίκαιρο. Κάθε μήνας έρχεται να επιβεβαιώσει ότι οι τιμές καταγράφουν νέο χαμηλό. Ακόμα και από τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που αντικατοπτρίζουν μια πιο «συντηρητική» ματιά της κατάστασης, προκύπτει ότι το δεύτερο τρίμηνο του έτους οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 10,1%, όταν ήδη στο σύνολο του 2011 μειώθηκαν κατά 5,4%, σε μέσο όρο.

Σίγουρα όλοι επιθυμούν να αγοράσουν στην χαμηλότερη δυνατή τιμή, αλλά με δεδομένο ότι κανείς δεν γνωρίζει σε ποιο σημείο οι τιμές είναι πράγματι συμφέρουσες , όσο δεν κάνει κάποια κίνηση , αυξάνει σημαντικά το ποσοστό ρίσκου να «χάσει» την ευκαιρία. Βέβαια, θα υποστηρίξει κάποιος, ότι «ευκαιρίες πάντα υπήρχαν, και πάντα θα υπάρχουν», αλλά αυτό που ξεκαθαρίζουν οι επενδυτές ακινήτων, είναι ότι πέρα από το χρόνο, ο βασικός κανόνας επιλογής είναι: location, location, location. Δηλαδή, η θέση του ακινήτου, και ταυτόχρονα αρκετοί άλλοι παράγοντες που το πλαισιώνουν, όπως η παλαιότητα, η απόστασή του από συγκοινωνιακούς κόμβους, μέσα μαζικής μεταφοράς κλπ. Ειδικά για την Ελλάδα, πέρα από τα παραπάνω , στην εξίσωση προστίθεται και η φορολογική επιβάρυνση, η οποία αυτή τη στιγμή είναι ο υπ αριθμόν ένας ανασταλτικός παράγοντας, όχι μόνο για τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας, αλλά και για όσους ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν επενδυτικά την ακίνητή τους περιουσία.

Οι φόροι ροκανίζουν την επένδυση

Εν αναμονή, αυτή την περίοδο, του νέου φορολογικού πλαισίου για την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, αν κάποιος πάρει μολύβι και χαρτί και προσθέσει όλες τις επιβαρύνσεις, τόσο για την απόκτηση όσο και για τη χρήση, θα βγάλει πολύ εύκολα το συμπέρασμα ότι αυτή τη στιγμή, σε καμία περίπτωση, δεν συμφέρει ούτε να κατέχει ακίνητο, ούτε να το αξιοποιεί επαγγελματικά…ούτε τίποτα. Όλοι οι φόροι σύμφωνα με την Πανελλήνια Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α) φθάνουν τους 40, με τον κατάλογο να παίρνει στην κυριολεξία φωτιά , όπως και η τσέπη του ιδιοκτήτη: ΦΑΠ, Ειδικό Τέλος μέσω λογαριασμού της ΔΕΗ, τεκμήρια, φόρο εισοδήματος μισθωμάτων, κρατήσεις υπέρ δήμων, Ταμείου Νομικών, ειδικό τέλος ανανεώσιμων πηγών ενέργειας κ.ο.κ.

Σε αυτή τη φάση, έχει ιδιαίτερη σημασία ότι αυτή η βαριά φορο-εξίσωση ενδέχεται να «εκλογικευθεί» με το νέο πλαίσιο που επεξεργάζεται το Υπουργείο Οικονομικών και θα είναι πραγματικότητα σε λίγους μήνες από σήμερα. Έτσι ,εάν ο Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας που θα αντικαταστήσει το χαράτσι μέσω ΔΕΗ και τον ΦΑΠ, είναι σε «λογικά» επίπεδα, χωρίς ταυτόχρονα να γίνει πάρτι ανόδου στις αντικειμενικές αξίες, τότε οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να αρχίσουν να σκέφτονται σοβαρά ως επενδυτική επιλογή το ακίνητο. Το γεγονός επίσης ότι σχεδιάζεται να περιοριστεί σημαντικά ο βραχνάς των τεκμηρίων διαβίωσης (με την εισαγωγή του περιουσιολογίου και τις ηλεκτρονικές διασταυρώσεις), αποτελεί επίσης πολύ καλή είδηση καθώς έχουν αντιληφθεί πλέον στο Υπουργείο Οικονομικών ότι είναι πέρα από κάθε λογική να θεωρείται τεκμήριο η χρήση του ακινήτου αλλά και το ποσό που καταβάλλεται για την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου.

Σε όλα αυτά, αν προστεθεί και η αποκατάσταση της ρευστότητας από τις τράπεζες, τότε σίγουρα η επένδυση στην ακίνητη περιουσία θα ξαναγίνει ελκυστική και κυρίως προσοδοφόρα. Επειδή όμως σε όλες τις αγορές τα πάντα καθορίζονται από την ψυχολογία και την αντοχή των «παικτών», αυτή τη στιγμή υπάρχουν προς πώληση 120.000 νεόδμητα ακίνητα πενταετίας καθώς και 150.000 ακίνητα προγενέστερων ετών. Οι τιμές σε αρκετές περιπτώσεις έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα άνω του 40%. Επίσης, η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών θα ολοκληρωθεί στις αρχές του 2013 και άρα μέχρι τότε, δύσκολα θα πέσει «ζεστό χρήμα» στην πραγματική οικονομία και στην κατασκευαστική αγορά ώστε να ξεκινήσουν νέα project. Μήπως λοιπόν έχει αρχίσει η αντίστροφή μέτρηση για αγορά?